100 Fragen zum Immobilienkauf

Die eigenen vier Wände in Spanien müssen kein Traum bleiben. Sie sollten aber zuvor die Antworten wissen:
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Allgemeine zivilrechtliche Aspekte, Vorvertrag 

1. Wie kann ich vor Vertragsabschluss prüfen, ob der Kaufpreis der Immobilie dem allgemeinen Marktpreis entspricht?
2. Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer? Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
3. Kann der Kaufvertrag rechtwirksam auch durch einen Privatvertrag geschlossen werden, und warum ist dies so gefährlich?
4. Ist es empfehlenswert, einen vorläufigen, schriftlichen Kaufvertrag abzuschließen?
5. Wie kann ich mich davor schützen, dass der Verkäufer nach Abschluss des privatschriftlichen „Vorvertrages“ die Immobillie an einen Dritten veräußert?
6. Wie funktioniert die Kaufoption in Spanien, und worauf muss ich hier achten?
7. Fallen beim Kauf mittels Privatvertrag auch Steuern an?
8. Soll ich den Kaufvertrag beurkunden lassen?
9. Ersetzt der Notar den Rechtsanwalt?
10. Welche Notargebühren fallen bei der Beurkundung des Kaufvertrages an, und welche Kosten entstehen bis zur Eintragung im Grundbuch?

Das Grundbuch und der noterielle Kaufvertrag –die „escritura“

11. Worauf sollte das Grundbuch vor Vertragsunterzeichnung geprüft werden?
12. Was hat es mit der „Unterverbriefung“ auf sich, und welche Risiken sind damit verbunden?
13. Besteht für den Fall, dass die Finanzbehörden den beurkundeten Kaufpreis anzweifeln die Gefahr einer Steuerhinterziehung mit den einhergehenden strafrechtlichen Folgen?
14. Im Besitz welcher Dokumente sollte die Verkäuferseite sein?
15. Wann soll die Schlüsselübergabe stattfinden?
16. Soll der Kauf/ Verkauf im Grundbuch eingetragen werden?
17. Was ist zu veranlassen, wenn der Verkäufer nicht im Grundbuch eingetragen ist oder die eingetragene Grundfläche nicht mit der Realität übereinstimmt?
18. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn sich der Verkäufer später weigert, den privaten Kaufvertrag beurkunden zu lassen?
19. Wie erfahre ich, ob meine Wunschimmobilie frei von Lasten ist bzw. wie hoch etwaige Lasten sind?
20. Gibt es Lasten, die nicht aus dem Grundbuchauszug zu ersehen sind?
21. Welche weiteren Aspekte sollte ich bei meiner Kaufentscheidung beachten?

Finanzierung und Beleihung von Immobilien

22. Welche Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung existieren in Spanien?
23. Wird mir als Deutscher auch in Spanien eine Hypothek gewährt, und wo liegt die Beleihungshöchstgrenze?
24. Kann ich eine Hypothek übernehmen, wenn die Immobilie „überlastet“ ist?

Immobilien und Steuern

25. Bin ich als Eigentümer einer Immobilie in Spanien dort auch steuerpflichtig?
26. Welche Steuern belasten den Erwerb einer Immobilie?
27. Sind für die Steuerbelastung Besonderheiten zu berücksichtigen, falls der Verkäufer Nichtresident ist?
28. Gibt es devisenrechtliche Beschränkungen für ausländische Investitionen in Grundeigentum?
29. Welche Steuern belasten Immobilieneigentum in Spanien?
30. Wann genau fällt die Grunderwerbsteuer (IBI) und wann die Mehrwertsteuer an?
31. Habe ich einen Steuervorteil, wenn ich in Spanien die „residencia“ beantrage?
32. Um welche Steuer handelt es sich bei der sogenannten „Speziellen Grundsteuer für nicht ansässige Personen“ („impuesto especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes“)?

Immobilien und Erbrecht

33. Nach welchen Recht wird ein Deutscher mit Wohnsitz und Immobilieneigentum in Spanien beerbt?
34. Welche Steuern fallen bei einer Erbschaft in Spanien an?
35. Wo zahle ich Erbschaftsteuer, wenn ich in Spanien meinen Wohnsitz habe und Vermögenswerte in Deutschland und in Spanien erbe?
36. Was muss ich als Erbe veranlassen und welche Dokumente brauche ich um den Eigentumswechsel im Grundbuch vorzunehmen?
37. Ist es notwendig bzw. ratsam, als Deutscher für die spanischen Immobilien ein spezielles Testament zu erstellen?
38. Kann durch Zwischenschaltung einer spanischen Gesellschaft die Steuerbelastung vermieden werden?
39. Verjähren Erbschaftsteuerzahlungsansprüche in Spanien, und wie lang sind die Verjährungsfristen?
40. Welche Auswirkung hat der Güterstand eines Ehepaares auf die Erbschaft von Immobilienvermögen?
41. Wann findet die in Deutschland bezahlte Erbschaftsteuer in Spanien Anrechnun?

Der Hausbau

42. Was muss ich beim Bau eines Hauses in Spanien beachten?
43. Was ist der Unterschied zwischen einem „constructor“ (Bauunternehmer) und einem „promotor“ (Bauträger)
44. Welche Risiken bestehen bei eigener Bautätigkeit in Spanien?
45. Welche Dokumente benötige ich, um die Bautätigkeit aufzunehmen?
46. Was ist eine Neubauerklärung, und kann diese erteilt werden, wenn die Immobilie noch im Bau ist?
47. Kann eine Neubauerklärung erteilt werden, wenn die Immobilie nicht nach Maßgabe der bauplanungsrechtlichen Vorschriften errichtet wurde?
48. Gibt es noch andere Bestätigungen, die nach Bauabschluss beantragt werden müssen?

Öffentliches Baurecht & Raumordnung

49. Wie sind Privaturbanisationen rechtlich organisiert, und worauf muss ich besonders achten?
50. Was verbirgt sich hinter einer „junta de compensación“?
51. Welche Grundstücksarten muss ich unterscheiden?
52. Darf in Spanien auf landwirtschaftlicher Nutzfläche gebaut werden?
53. Wodurch zeichnet sich städtisches Gebiet („suelo urbano“) aus?

Verschiedene zivilrechtliche Aspekte

54. Wie gelange ich zu einem Zugangsweg zu meiner Immobilie?
55. Welche Möglichkeiten bestehen, wenn die angrenzenden Grundstückseigntümer der Gewährung eines Zugangsweges nicht zustimmen?
56. Wie funktioniert das Miteigentum in Spanien?
57. Kann ich in Spanien einen Nießbrauch bestellen lassen?
58. Wie ist das Wohnungseigentum („propiedad horizontal“) geregelt?
59. Was regelt das Gesetz über Wohnungseigentum in Spanien?
60. Was ist der Beteiligungskoeffizient in der Eigentümergemeinschaft?
61. Wie können Gemeinschaftsquoten (Koeffizienten) geändert werden?
62. Wer beruft eine Miteigentümerversammlung ein?
63. Kann die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und das damit zusammenhängende Stimmrecht auf  Dritte übertragen werden?
64. Welche Anwesenheitsbeteiligung und Stimmenmehrheit ist für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung erforderlich?
65. Kann ich bereits protokollierte Beschlüsse anfechten, wenn ich mit ihnen nicht einverstanden bin?
66. Gibt es einen Unterschied zwischen dem Präsidenten und dem Verwalter einer Gemeinschaft?
67. Was kann man rechtlich gegen die Nichtzahlung der Beiträge eines Miteigentümers vorgehen?
68. Welche Regelung geht vor: das Wohnungseigentumsgesetz oder die Satzung?

Mietrechtliche Aspekte

69. Welche Formerfordernisse gelten für eine Einberufung der Eigentümerversammlung und die Zustellung der Hauptversammlungsprotokolle?
70. Welche unterschiedlichen Mietverhältnisse gibt es in Spanien?
71. Welche sind die wichtigsten rechtlichen Aspekte der Wohnungsvermietung?
72. Welche sind die Hauptaspekte eines Zeitmietvertrages (arrendamiento de temporada) und worin besteht der Unterschied zur touristischen Vermietung?
73. Was muss ich bei der Vermietung eines Geschäftslokals beachten?
74. Welche Möglichkeiten habe ich, falls mein Mieter die Miete nicht zahlt?
75. Kann ich als Mieter einer gewerblichen Immobilie den Mietvertrag auf einen Dritten übertragen?
76. Kann ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden?
77. Kann ich einen Mietvertrag mit einer Kaufoption verbinden?
78. Bestehen rechtliche Bedenken gegen den Verkauf einer vermieteten Immobilie, und wie wirkt sich das dem Mieter zustehende Vorkaufsrecht aus?
79. Sind Mieteinkünfte aus der spanischen Immobilie auch in Deutschland steuerpflichtig?
80. Wird der Abschluss eines Wohnungsmietvertrags bzw. eines Vertrages über eine gewerbliche Immobilie besteuert und wenn ja, mit welchem Steuersatz?

Timesharing und Zwangsvollstreckung

81. Welche sind die wichtigsten Aspekte zum neuen spanischen Teilzeitwohnrechtegesetz, dem  Timesharing?
82. Können Deutsche in Spanien eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ersteigern?
83. Wie genau verläuft eine Versteigerung in Spanien?

Immobiliengeschäfte und das Finanzamt

84. Was bedeuten NIE, NIF, und CIF?
85. Wie ernenne ich einen Steuerrepräsentanten, und wie erhalte ich die NIE-Nummer?
86. Welchen formalen Verpflichtungen unterliege ich als Nichtresident, der Tätigkeiten in Verbindung mit Immobilieneigentum ausübt?
87. Soll ich in Spanien angesichts der zu leistenden Zahlungen für die Immobilie ein Konto eröffnen?
88. Kann das deutsche Finanzamt von Transaktionen auf dem spanischen Konto Kenntnis erlangen?
89. Können deutsche staatliche Stellen wie etwa das Finanzamt davon erfahren, dass ich Eigentümer einer spanischen Immobilie geworden bin?
90. Wie intensiv ist der Informationsaustausch zwischen deutschen und spanischen staatlichen Stellen im Hinblick auf Immobiliengeschäfte?

Küstengesetz, Existenzgründung und Betrugsfälle

91. Kann der deutsche Fiskus meine spanische Immobilie wegen Steuerschulden in Deutschland automatisch pfänden?
92. Was beinhaltet das Küstengesetz („ley de costas“)?
93. Gibt es in Spanien Regionen, in denen Immobilien geringer besteuert werden?
94. Welches sind die häufigsten Betrügereien beim Immobilienerwerb?
95. Wie kann ich mich vor Betrügereien schützen?
96. Was tun, wenn ich Opfer eines Betrugs bin?
97. Was sind die wichtigsten Tipps beim Immobilienkauf?
98. Sollte ich meine Immobilie in Spanien versichern, und wenn ja, wie?
99. Was muss ich bei einer Existenzgründung in Spanien beachten?

100. Welche rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gibt es für die Gründung einer neuen Existenz?